Türkiye’de borcunu ödemeyen kiracımı çıkarmak istiyorum..

Avrupalı Türk vatandaşlarımız çoğu yatırımını Türkiye’ye yaptığından orada edindikleri taşınmazları değerlendirmek için kiraya veriyorlar. Bu kendilerine miras yolu ile kalan taşınmazları için de geçerli.

Elbette kira ilişkisi bir sözleşme olduğundan kirayalan ile kiracı arasında problemlerde oluyor. Özellikle “Zaten yurtdışında bulunan ev sahibi benimle uğraşamaz” diyen kiracı, kira borcunu ve/veya bir apartmanda oturuyorsa yan giderleri ödemede ihmalde bulunabiliyor.

Kira borcunu ödemeyen kiracımızdan borcun tahsili ve kiralanan yerden tahliyesi genelde iki şekilde olabilir. Birincisi İcra ve İflas Kanunu, ikincisi ise Borçlar Kanunu hükümlerine göre.

İcra yolu ile kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi    

Uygulamada en çok tercih ettiğimiz yoldur. İcra ve İflas Kanunumuza göre kira alacağımızın takibini icra dairesinden ilâmsız takip yolu ile isteyebiliriz. Kiracının tahliyesini de istiyorsak bunu takip talebinde belirtiriz.

Bu takip yazılı ve/veya noterden onaylı kira sözleşmesine dayalı olabileceği gibi sözlü kira sözleşmeleri için de yapılabilir. Dayanağımız yazılı ve/veya noterden onaylı kira sözleşmesi ise işimiz biraz daha kolay olur.

Zira biz kira sözleşmesi olduğunu, imzanın kiracıya ait olduğunu ispatlamış olurken kira borcunun ödendiğini, imzanın kendisine ait olmadığını kiracı/borçlu ispatlamak zorundadır.

Bu takip türünde kiracı/borçluya bir ödeme emri gönderilir ve 7 gün içerisinde itiraz hakkı, konut ve çatlı yerler için 30 gün, hasılat kiraları için 60 gün diğer kiralanan yerler için ise en az 10 gün süre verilir.

Bu sürelerde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedildiği ve kiralanandan tahliye edileceği ihtar edilir. İtiraz edilirse icra takibi durur. Borçlu kira sözleşmesine, kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığına, borca veya borcun ödendiğine itiraz edebilir.

Bu durumda alacaklı olarak bu itirazın kaldırılması, kiralananın tahliyesi ve alacağın % 20’si inkâr tazminatı için icra hukuk mahkemesinde dava açabiliriz. İşte burada kira sözleşmesinin yazılı, noterden onaylı veya sözlü kira sözleşmesi olup olmadığı önem kazanır.

Kiracının sözlü sözleşmeye ilişkin itirazı halinde inceleme yetkisi kısıtlı icra hukuk mahkemesinde dava açmamız anlamsız olacaktır. Bu durumda aynı taleplerle itirazın iptali için doğrudan yetkili sulh hukuk mahkemesine dava açılmalı.

Yedi gün içerisinde itiraz olmazsa icra takibimiz kesinleşir, ancak tahliyeyi henüz isteyemeyiz. Bunun için 30 günlük sürenin geçmesi gerekir. Bu sürede ödeme olmaz ise tahliye için icra hukuk mahkemesine dava açabiliriz. Mahkemenin vereceği tahliye kararı üzerine de icra dairesi kanalıyla kiracıyı zorla kiralanan malımızdan çıkartabilir, kira alacağımızın tahsili için de haciz işlemi yapabiliriz.

İki ayrı aya ait kira bedelini ihtara rağmen ödememe halinde tahliye

Kira bedeli ödenmediğinden kiracımızı tahliye edebileceğimiz diğer yol iki haklı ihtara rağmen kira borcunun ödenmemesidir. Bir kira döneminde ayrı ayrı iki aya ait olmak üzere kira bedelini ödemeyen kiracıya noter vasıtasıyla göndereceğimiz ihtarlar işimizi görecektir.

İki ayrı ihtarımıza rağmen ödeme olsa bile yine de kiracının tahliyesini isteme hakkımız vardır. Çünkü burada önemli olan kira bedelinin ödenmesi değil ihtara sebebiyet vermektir.

Haklı ihtarlarımıza dayanak kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracıya karşı yetkili sulh hukuk mahkemesinde hem alacak hem de tahliye davası açarak kiracıyı tahliye ettirip alacağımız için haciz işlemi yapabiliriz.

Görüldüğü gibi her iki yolda da izlenecek karmaşık hukuki prosedür dolayısıyla Avrupalı Türk vatandaşlarının mutlaka işin takibini uzman bir avukat aracılığı ile yapmasını tavsiye ederim.