Dünyanın üçüncü büyük ekonomisi Almanya’da, hane halkının yaklaşık yüzde 53’ü kiracı. Peki neden? Almanlar neden ev sahibi olmuyor da kirada oturuyor?
Dünyanın üçüncü büyük ekonomisi Almanya’da, hane halkının yaklaşık yüzde 53’ü kiracı. Peki neden? Almanlar neden ev sahibi olmuyor da kirada oturuyor?
Velev‘den Emir Korkmaz’ın yazısına göre, dünyanın en büyük üçüncü ekonomisi Almanya’da ev sahipliği oranları, Avrupa’nın en düşükleri arasında. Nüfusun yüzde 47’si kendi evinde otururken, vatandaşların yüzde 53’ünün tercihi kirada oturmak.
Son yıllarda artan inşaat maliyetlerinin ev fiyatlarını artırması önemli bir etken olarak görülse de, uzun yıllardan beri Almanya’da kiracıların sayısı ev sahiplerinden hep fazla olageldi. Ev fiyatlarının artması ve kredi imkanlarının daralması nedeniyle bu trendin, kısa ve orta vadede değişmesi de beklenmiyor.
2002 yılı istatistiklerine göre 83 milyon insanın yaşadığı Almanya’da, hane halkının yaklaşık yüzde 47’si kendine ait bir evde ikamet ederken, yaklaşık yüzde 53’ü ise kirada oturuyor. Bu oran ile Almanya, ev sahipliği açısından Avrupa’nın en alt sırasında yer alıyor. Buna karşılık eski doğu bloku ülkeleri olmasına rağmen Romanya, Slovakya, Hırvatistan, Macaristan ve Karadağ, en yüksek mülkiyet oranlarına sahip ülkeler olarak dikkati çekiyor.
Bu ülkelerde nüfusun yüzde 90’ından fazlası kendi evinde ya da dairesinde yaşıyor. Türkiye’de ise konut sahipliği oranı yüzde 56 seviyesinde. Son 10 yılda bu rakamın yüzde 60’lardan bu rakama gerilemesi, ev sahiplerinin çeşitli gerekçelerle mülklerini sattıklarını ortaya koyuyor.
Almanya’da ev sahipliği oranının düşük olmasının altında ekonomik nedenlerin yanı sıra tarihsel nedenler de yatıyor.
Orta çağ boyunca küçük feodal devletçiklerle kaplı bugünkü Almanya coğrafyası, ancak 1871’de tek çatı altın birleşiyor ve bir imparatorluk haline geliyor.
Aynı süreçte Almanya feodal tarım ülkesiyken bir sanayi ülkesine dönüşmeye başlıyor. Bu değişim sırasında daha önce tarlalarda çalışmak zorunda olan insanlar işlerinden olunca, iş bulmak için kırsal kesimden şehirlere akın etmeye başlıyor.
Bu süreçte insanların başlarını sokabileceği, mümkün olabildiği kadar çabuk ve ucuz konut arayışı ortaya çıkıyor. Sanayileşmenin son sürat devam ettiği 1880 ile 1900 yılları arasında ortaya çıkan büyük sanayi merkezleri çevresinde “kiralık barakalar” kurulmaya başlanıyor.
Askeri kışlaları andıran, son derecede düşük yaşam kalitesine sahip bu ortamlar, bir yandan aniden ortaya çıkan konut ihtiyacını karşılarken, öte yandan vatandaşların standardını belirleyen bir konum alıyor ve kiracılık adeta ‘norm’ haline geliyor.
Ardından İkinci Dünya Savaşı’nda ülkenin büyük kısmı yerle bir oldu. Yıkımdan 5,5 milyon konut da nasibini aldı. Bu rakam mevcut konutların yaklaşık dörtte birine tekabül ediyordu. Zaten yetersiz olan konut ihtiyacı giderek büyüdü. Buna ek olarak savaştan sonra Polonya’ya bırakılan eski Almanya toprakları ile Avrupa’nın başka bölgelerinde yaşayan yaklaşık 21 milyon Alman da bugünkü Almanya sınırlarına göç edince, barınma krizinin boyutları tahmin edilemez bir noktaya ulaştı.
Savaş sonrasında kurulan ilk hükümetin birinci önceliği konut krizine bir çözüm bulmaktı.
Hükümet, bir dizi önlemle hızlı bir şekilde yeni yaşam alanları üretmeye çalıştı. Öte yandan, aşırı yüksek talep nedeniyle kiraların ani bir şekilde yükselmemesi gerekiyordu. Bu nedenle konut sektörü en önemli öncelik olarak ilan edildi. Almanya’nın ilk başbakanı Konrad Adenauer, yeni konut inşasının, savaştan çıkan Alman halkının siyasi, ekonomik, ahlaki ve kültürel bir iyileşmesinin temeli olduğunu söyledi.
1950 yılında, “Birinci Konut İnşaatı Yasası“ kabul edildi. Alınan önlemler sonucunda kısa sürede acil konut ihtiyacını giderecek beş milyondan fazla yeni konut inşa edildi.
Bu süreçte inşa edilen konutların büyük kısmı apartman türünde ve asgari ihtiyaçları gidermek içindi.
Devlet öncülüğünde inşa edilen binaların sahipliği büyük oranda ya doğrudan belediyelere aitti, ya da belediyeler öncülüğünde kurulan, kar amacı gütmeyen kooperatiflere verildi. Bu sürecin doğal bir sonucu olarak, hala Almanya’daki toplu konutların büyük kısmı belediyeler, kooperatifler ya da derneklerin sahipliğinde.
Her ne kadar özellikle iki Almanya’nın birleşmesinden sonra büyük şehir merkezlerindeki toplu konutların bir kısmı özelleştirilse de, belediyeler, düşük ve orta gelir grubundaki insanların konuta erişebilmesi için çok sayıda konut üzerinde kontrolünü sürdürüyor. Kira kontrolü, emsal evlerin kiralarının çılgın şekilde yükselmesini engelliyor. Hem savaş sonrasında hızla inşa edilen daireler nedeniyle ortaya çıkan “kiracı“ kitlesi, hem de kiraların nispeten düşük seyretmesinden dolayı “yüksek kiracı oranı“ istikrarlı bir şekilde düşük kalmaya devam ediyor. Almanya’da mevcut yapı stokunun satılması ve özel mülkiyete devredilmesine yönelik zaman zaman planlar gündeme gelse de, sosyal devlet özelliği ile bilinen ülkenin politik yapısı buna izin vermiyor.
Almanya’da ev sahipliği oranının düşük olmasının bir başka nedeni de, ülkenin sadece bir merkeze yoğunlaşmaması. Aksine ekonomik olarak gelişmiş çok sayıda büyük şehir ve onların çevresinde daha küçük ama büyük şehir imkanlarının tümünü sunan orta boy şehirler var. Almanya’da nüfusun nispeten iyi dağılması, insanların iş imkanları nedeniyle sıklıkla seyahat etmesi, ev sahipliği oranını düşürüyor.
Bir başka önemli etken de, Almanya‘da kiracıların kanunlar ile ev sahiplerine karşı korunmasının nispeten yüksek olması. Belirgin bir sorun olmadığı müddetçe, bir kiracının oturduğu yerden çıkarılması oldukça zor. Bu durum, kiracılar için rahatlatıcı bir etken. Buna ek olarak, insanların kendi başına mülk edinme koşulları da pek kolay değil. Ülkedeki sert yapı ve inşaat yönetmelikleri nedeniyle, bir mülkün sadece inşaat maliyeti, Avrupa ülkelerine göre nispeten yüksek. Buna yetersiz arsa miktarı da eklenince, yeni bir ev yapmanın maliyeti, Avrupa’nın en yüksekleri arasında.
Düşük ev sahipliği oranının bir başka gerekçesi de, bazı eyaletlerde satın alma fiyatının yüzde 6,5‘i kadar yüksek olan emlak devir vergisi gibi ek satın alma maliyetlerinin yüksekliği. Karşılaştırma için, bu oran ABD’de sadece yüzde 0,3. Satın alma sırasında Almanya‘da noterler ve komisyoncular için ödenen rakamlar, fiyatın yüzde 5’i kadar bir orana ulaşıyor. Bir evi satın alan kişi, yaklaşık yüzde10-12 oranında vergi, komisyon gibi masraf ödemek zorunda.
Sahiplik oranı Almanya içindeki bölgelere göre de değişiyor ve özellikle büyük şehirlerinde oldukça düşük.
Berlin‘de bu oran yüzde 14’ün altında olurken, Frankfurt, Hamburg, Köln ve Münih gibi metropollerde de durum yüzde 20’nin altında. Buna karşılık kırsal bölgelerde ise ev sahipliği oranı yüzde 50’nin biraz üzerinde. Başka ülkelerde yaşayanlar için Almanya’daki ev sahipliği oranının düşük olması şaşırtıcı olsa da, Alman ekonomistler bu durumu bir eksiklik olarak görmüyor. Özellikle uzun vadede tahmin edilebilir kira artışları nedeniyle dengeli bir seyir gösteren emlak piyasası, sağlıklı ve dengeli olarak kabul ediliyor.
2015-16’daki göç dalgası ile ülkeye gelen 2 milyon sığınmacı ile son iki yılda Ukrayna’dan gelen bir milyonu aşkın savaş mağduru nedeniyle şu günlerde Almanya’da belirgin bir konut sıkıntısı var.
Covid ve Ukrayna krizlerinin tetiklemesi ile konut maliyetlerinin artması ve kredi imkanlarının zorlaşması nedeniyle, yeni konut inşasında zorluk yaşanıyor. Sorunun farkında olan üçlü koalisyon ortakları yılda 400 bin yeni konut inşası hedefi koymasına rağmen, bahsedilen maliyet artışları nedeniyle hedeflerine ulaşamadı. Bugüne kadar 1 milyon konut inşa edilmesi gerekirken, bu sayı 400 binin altında kaldı.
Artan inşaat maliyetleri, banka kredilerinin yükselmesi, yeni arsa üretiminde zorluk yaşanması, kalifiye inşaat işçisi ve ustası bulmada zorluklar gibi etkenler nedeniyle yeni konut inşası gittikçe zorlaşıyor. Bu durum fiyatlara yansırken, ev sahibi olmak isteyenlerin hayallerini de ertelemelerine yol açıyor.
İlginizi Çekebilir: Münih’e Avrupa’nın en büyük konut projesi geliyor
