Türkiye’de tarım arazilerinde komşu maliklerin önalım (şufa) hakkı kaldırıldı

2014 yılındaki kanun değişikliği ile tarımsal arazilerin üçüncü kişilere satışında yeni malik yatırımcıları mağdur eden komşu arazi maliklerine verilen önalım (şufa) hakkı 04.11.2020 tarihli Resmî Gazetede yayınlanan 28.10.2020 tarihli ve 7255 sayılı kanunla kaldırıldı.

Türk devleti, tarımsal arazilerin miras sonucu veya satın alınması sureti ile devamlı küçülmesi ve bu nedenle tarımsal araziden yeterli verimliliğin alınamaması gibi nedenlerle tarım arazilerinin bölgesel özellikler ve arazi çeşidi nazara alınarak Tarım Bakanlığınca belirlenecek miktarlardan daha küçük parçalara bölünmesini önlemek için 2005 yılında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nu kabul etmişti.

Bu kanunla paylı mülkiyette sadece payın paydaşlar dışında üçüncü kişilere satılması halinde diğer paydaşlara verilen önalım hakkı, tarımsal arazi bütünlüğünü korumak için 2014 yılındaki kanun değişikliğiyle komşu taşınmaz maliklerine de tanıdı.

Bu 2014 yılına kadar arsa, tarımsal arazi ve arazi gibi hiçbir taşınmaz komşusuna tanınmayan bir haktı. Zira Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkı sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişilere satışında diğer paydaşlara verilen bir haktır.

2014 yılında getirilen hakla siz isterseniz tarımsal nitelikli arazinin tamamına malik olun arazinizi satmak istediğinizde yan komşu arazi sahiplerine öncelikle teklif etmek, onlar kabul etmezse üçüncü kişilere satmak zorundasınız. Yani tarım arazilerinde mülkiyetinizin paylı, iştirak ve müstakil olmasının hiçbir önemi yoktu.

Elbette bu hak sınırsız değil. Kanunî süreler uymak da gerekiyor. Tarım arazinizi satmak istediğinizde 5403 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanun hükümlerine göre komşu arazi maliklerine mutlaka noter aracılığı ile ihtar gönderiyorsunuz. Komşu arazi malikleri bu ihtarın tebliğinden itibaren 3 ay içerisinde size cevap vermek zorunda. Vermezlerse önalım hakları düşüyor.

Ancak siz ihtarname göndermediyseniz tarım arazinizi üçüncü kişiye sattığınız tarihten itibaren komşu arazi maliklerinin iki yıl içerisinde arazinizi alan yeni malike karşı önalım haklarını kullanarak dava açma ve tapudaki bedel üzerinden tapu devir harç ve vergilerini ödeyerek alma hakları var.

Komşu malikler bu iki yıl içerisinde dava açmazlarsa önalım hakları düşüyor ve bir daha bu hakkı yeni malike karşı kullanamıyorlar. Ayrıca önalım hakkına sahip komşu maliklerden birine satış halinde diğer komşu maliklerin önalım hakkı ortadan kalkıyordu.

İşte bu durum hem tarımsal araziye yatırım yapmak isteyen üçüncü kişileri hem de satıcı olarak arazi sahiplerini rahatsız ediyordu. Özellikle kanundan haberi olmayan, satış işleminden sonra durumdan haberdar olan yatırımcı veya satıcı arazi malikini tedirgin ediyor, hakkın kötüye kullanılmasına ve mağduriyetlere sebebiyet veriyordu. Satış işleminden sonra komşu arazi maliklerinin önalım hakkını tehdit olarak gösterip yeni yatırımcı malikten büyük paralar kopardıkları uygulamada hep göründü.

Bu kanunun uygulanmasında diğer bir problem de iyiniyetli olsa bile birden çok komşu arazi malikinin önalım hakkını kullanması durumunda hangisine öncelik verileceğiydi. Her ne kadar kanunî düzenlemede “… Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir” diyorsa da bu tarımsal bütünlüğün nasıl belirleneceği çıkartılan yönetmeliğe rağmen hep tartışma konusu oldu.

Bu sebeplerle uygulamada hakkın kötüye kullanılmasına, tereddütlere, eksikliklere neden olan tarım arazilerinde komşu taşınmaz maliklerine verilen bu önalım hakkı nihayet kanun koyucu tarafından 04.11.2020 tarihinden itibaren kaldırıldı ve satıcılar da yatırımcılar da rahat bir nefes aldı. Bu tarihten sonra tarım arazilerinde komşu taşınmaz maliklerinin önalım (şufa) hakkı bulunmuyor.

Burada şu soru sorulabilir; “15.05.2014 ile 04.11.2020 tarihleri arasında komşu taşınmaz maliklerinin açtığı davalar düşecek mi?”

Hukukumuzda kanunların geri yürümesi yasağı vardır. Yani her kanun kendi geçerli olduğu dönemdeki olaylara uygulanır. Buna göre 15.05.2014 ile 04.11.2020 tarihleri arasında komşu arazi malikinin önalım hakkı olduğuna ve bu malik, kanunun yürürlük döneminde hukuka güven ilkesi gereğince bu hakkını dava açarak kullandığına, 04.11.2020 tarihindeki kanun değişikliğinde de aksine bir düzenleme olmadığına göre bu dönemde açılan davaların 04.11.2020 tarihi öncesi kanun hükümlerine göre sonuçlandırılması gerekir.

Yani dava devam ederken “Yeni kanunla senin önalım hakkın kaldırıldı artık kullanamazsın” denilip davası reddedilemez.

Bu kanun değişikliği ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nunda sadece bir konuda önalım hakkı kalmış oldu. Terekeye dahil tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında mirasçılar anlaşarak Türk Medenî Kanunu’nun 373’üncü ve devamı maddelerine göre bir aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurmuşlarsa ortaklardan yani mirasçılardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortakların önalım hakkı bulunuyor.

5403 sayılı kanun öncesi zaten paylı mülkiyette olan tarım arazisi paydaşlarının paylarını paydaşlar dışında üçüncü kişilere satması halinde Türk Medenî Kanunu’nun önalım hakkına ilişkin genel hükümleri uygulanır.