Almanya’da kira depoziti (Mietkaution)

Almanya’da ev sahibi veya kiracı iseniz mutlaka kira depoziti (Mietkaution) terimi ile karşılaşırsınız. İster mal sahibi olun ister kiracı, ister özel konut kirası olsun isterse işyeri kirası, Almanya’da genel olarak uygulamada kiralanan yer için bir depozit mutlaka kira sözleşmelerinde kararlaştırılır ve kiracıdan alınır.

Yasal hakların bilmemesi, özellikle yatırılan depozitin ev sahibinden geri alınmasında sıklıkla sorunlar yaşandığından bu köşe yazımızda kira sözleşmelerindeki depozito konusunu mercek altına almak istedik.

Kira depoziti (Mietkaution) kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülükleri yerine getirmemesi, kiralanana zarar vermesi gibi durumlara karşı kiraya verene kira sözleşmesi başında ödenen finansal bir teminat, bir sigortadır.

Alman mevzuatında mutlaka „Her kiracıdan depozit alınır“ şeklinde bir hüküm ve zorunluluk yoktur. Bu tamamen kira sözleşmesi ile belirlenir. Ancak unutmamak gerekir ki, Almanya’da zorunluluk olmasa da depozit uygulaması hemen hemen istinasız uygulanır. Yani depozit vermeden herhangi bir konut veya işyeri kiralamanız hemen hemen imkânsızdır.

Kira depoziti alınması yasal olarak zorunlu değilse de depozit verilmesi halinde kiracının kiraya veren karşısında korunması için yasal sınırlamalar getirilmiştir.

Ödenecek depozit aylık ödenmesi gereken kuru/net kiranın en fazla üç katı olabilir.  Yan giderler (Betriebskosten) bu hesaba dahil edilemez. (Alman Medeni Kanunu-BGB- md. 551/1) Kiracı bundan fazla depozit ödediyse veya ondan istemi dışında alındıysa fazla alınan kısmı geri isteme hakkı vardır.

Kiracı, depoziti birden ödemek zorunda değildir. Zaten ilk kira artı üç kira depozit baya yüklü bir miktar oluşturur. Kiracı depoziti ilk ayla başlayarak üç kira ile beraber ödeme hakkına sahiptir. (Alman Medeni Kanunu-BGB- md. 551/2) Kira sözleşmesinde depozit konusunda kiracıya daha ağır yük yüklenmiş ise bunlar yasal olarak geçersizdir. (Alman Medeni Kanunu-BGB- md. 551/4) Ancak işyeri kira sözleşmelerinde farklı uygulamalar mümkündür.

Ev sahibi, depoziti ayrı bir hesaba koymak ve faizlendirmek zorundadır. Bu hesabın feshetme süresinin üç ayı geçmemesi gerekir. (Alman Medeni Kanunu-BGB- md. 551/3)  Ev sahibi iflas etse dahi bu paraya dokunulmamalıdır.

Çünkü bu para kiraya verenin değil kiracınındır ve yatırım hesabında değerlendirilen gelirler de (Ör: Faiz geliri) kiracıya aittir. Bu nedenle kiracı sözleşme devam ettiği müddetçe ev sahibine depozitin durumunu sorma hakkına sahiptir. Kiraya veren bilgi vermez ise kiracı depozit miktarınca kiraya mahsup etme hakkına sahip olur.

Şayet kiralanan yer bir öğrenci veya gençlik yurdu ise kiraya verenin depozitten dolayı faiz ödemesi gerekmez.  (Alman Medeni Kanunu-BGB- md. 551/3)

Kiracıların sıkça yaptığı ama yasal olarak mümkün olmayan bir adet oluşmuş. Özelikle kira sözleşmesini fesheden kiracılar son üç ay kira ödeyeceğine „Depozitten kesilsin“ düşüncesine kapılıyorlar. Düşünce mantıklı, zira kira sözleşmesi bittikten sonra kiraya verenin depoziti hemen geri verip vermeyeceği, problem çıkartıp çıkartmayacağı belli değil. Ancak yine de söylediğimiz gibi maalesef bu mahsuplaşma fikri yasal olarak mümkün değildir.

Bu durumda mahsuplaşmayı kabul etmeyen kiraya veren, ödenmeyen aylık kira bedelleri için dava açarsa haklı bulunacaktır. Depozitin geri ödeneceği ile ilgili herhangi bir süre öngörülmese de birçok yargı kararı ortalama 6 aylık bir süreci esas alınmaktadır.

Ama kiraya veren yıllık ek gider hesabını (Nebenkostennachzahlung) farklı süre zarfı içinde yapıyorsa durum değişebilir. Kiraya veren beklenen veya hesaplanan ek giderden daha fazlasını için depoziti elinde tutamaz. Burada da dikkat edilmesi gereken konu depozitin geri ödenmesi gereken süreçten üç sene sonra zamanaşımına uğrayacağıdır.

Dolayısıyla gereğinden fazla beklemeden süresi içerisinde talep edilebilecek depozit miktarı geri istenmeli ve gerekirse zamanaşımına uğramaması için dava açılmalı.

Şayet kira sözleşmesi devam ederken kiralanan konut satılır ise yeni ev sahibi depozitten sorumlu olur. Eski kiraya veren yeni ev sahibine kiracının yatırdığı depoziti devreder. Lâkin yeni ev sahibi depoziti eski ev sahibinden alsa da almasa da kiracıya karşı sorumlu olur. Bunun tek istisnası yeni ev sahibi herhangi bir sebepten dolayı depoziti ödeyemiyorsa eski ev sahibinin sorumluluğu devam eder.

Köşe yazımız genel bilgilendirme ve yönlendirme amaçlı olup bağlayıcılığı yoktur. Alman kira hukuku konusunda sorun yaşayan vatandaşlarımız Türk hukuku avukatı olarak bizlere değil, mutlaka konusunda uzman Alman hukuku avukatlarına müracaat etmelidir.