Tapu sicil dairesi bir eksiklik ve hatayı fark ederse tescil talebini reddeder. Fark etmeden tescil yapılmış ise mülkiyetin yeni malike geçmesi artık geçerlidir.
Yine uzmanlık ve yetki alanımız olmasa da yaşadığımız ve en çok Türk vatandaşını barındıran Almanya’da tapu işlemlerinin hukuken ve pratik olarak nasıl yürütüldüğünü genel olarak izah etmeye çalışacağız.
Her şeyden önce şunu belirtelim ki gerek Türk gerekse Alman hukukunun kökeni aynıdır. Yani aynı Kara Avrupası Hukuk Sistemi içerisindedirler. Bu nedenle aralarında büyük benzerlikler bulunmaktadır.
Zira Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. Maddesinde olduğu gibi Federal Almanya Cumhuriyeti Anayasasının 14. Maddesinde de “Mülkiyet (Eigentum) ve miras hakları (Erbrecht) teminat altındadır” hükmü ile bu hakları temel insan hak ve özgürlüklerinden saymış ve teminat altına almıştır.
Türkiye’de olduğu gibi Almanya’da da eşya hukuku yani daha dar anlamda taşınmaz mal hukuku çok geniştir. Bu nedenle konunun tüm müesseseleriyle bir makalede ele alınıp izahı çok zordur.
Alman hukukunda eşya hukuku kuralları temel olarak 01.01.1900 tarihinde kabul edilen Alman Medeni Kanunu’nda (Bürgerlichesgesetzbuch-BGB) düzenlenmiştir. Yani kurallar 125 yıldır küçük değişikliklerle uygulanmaya devam etmektedir. Diğer yandan Almanya 16 eyalet yani devletçikten oluşmuş bir federal yapıda olsa da taşınmaz hukukunda hemen hemen ülkenin tamamında aynı kurallar geçerlidir.
Almanya’da tapu işlemlerinde aynı Türk sistemine benzer bir yapı söz konusudur. Bu yapıyı Tapu Sicil Tüzüğü (Grundbuchordnung), Tapu (Grundbuch) ve Kadastro (Liegenschaftskatastar) olarak iki başlıkta düzenlemiştir.
Tapu Sicili Türkiye’dekinin aksine idari bir yapı değil, tamamen mahkemelerin denetimde ve gözetimde adli sistemin bir parçasıdır.
Diğer önemli bir yapı ise her ne kadar Türk tapu işlemlerinde noterlere yetkiler yeni verilse de Almanya’daki tapu işlemlerinde Federal Noterler Birliğine kayıtlı noterler aktif rol oynarlar. Zira Almanya’da noter olmadan taşınmaz alım ve satımından söz edilemez.
Almanya’da bazı istisnalar hariç tüm taşınmaz mallar tapu sicilinde tescile tabidir. Devlete, kiliselere, yerel idarelere ait taşınmazlarla akarsular ve demiryolları tescile tabi değildir. Ancak tescile tabi olmayan bu taşınmazlar talep halinde tescil ediliyor.
Tapuya tescilde taşınmazın kadastro bilgileri (kadastro parsel numarası gibi), maliki, malik değişiklikleri, ipotekler, kira hakkı, intifa hakkı (Nutzungsrecht) ve diğer takyidatlar gibi bilgiler yer alır.
Taşınmaz devirleri nasıl yapılır?
Almanya’da taşınmaz alım veya satımında devir işlemleri mutlaka noter üzerinden yapılır. Bir taşınmaz malı satın almak isteyen kişi ile satıcı birlikte notere başvurur ve kendileri için bir satış sözleşmesini düzenlenmesini isterler.
Noterin buradaki görevi oldukça önemli ve sorumluluk gerektirmektedir. Zira noter sadece alıcı ve satıcının anlaştığı üzere satış sözleşmesini hazırlamakla değil aynı zamanda alıcıyı tapu kayıtları üzerinden tüm kısıtlamalar ve rizikolara karşı bilgilendirmekle de görevlidir. Noterlerin tapu kaydına uygunluğu kontrol etmemesi durumunda meydana gelebilecek zararları karşılamak üzere noterlerin belirli limitlere kadar meslek sorumluluk sigortaları (Vermögenshaftpchlichtverischerung) bulunmaktadır.
Noter şayet taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek varsa ipotek borcunun satıcı tarafından ödenmesi ve ipoteğin kaldırılması konusunda organizasyon da yapabilmektedir.
Bir daha belirtmek isteriz ki, Almanya’da Türkiye’dekinin aksine satış sözleşmesi noter tarafından düzenlenmedikçe geçersizdir. Tapu sicil dairesinin böyle bir yetkisi bulunmaz. Yani doğrudan Tapu Sicil Dairesinde satış sözleşmesi yapılamaz. Noter tarafından düzenlenen satış sözleşmesinde şayet bazı maddi hatalar yapılmış ve taşınmaz da yeni alıcı üzerine tescil edilmiş ise yine düzeltme bu sözleşmenin şekline bağlı olarak yapılır. Yani noter tarafından düzeltmenin yapılıp tescilin düzeltilmesi gerekir.
Sözleşmede ve dolayısıyla tapuya tescilde bir hata veya eksik varsa ancak bunlar giderilmemiş ise bu taşınmazın tapuya tesciline engel değildir. Tapu sicil dairesi bir eksiklik ve hatayı fark ederse tescil talebini reddeder. Fark etmeden tescil yapılmış ise mülkiyetin yeni malike geçmesi artık geçerlidir.
Noter satıcı ve alıcının anlaşmalarına göre düzenleyeceği satış sözleşmesini her ikisinin hazır bulunduğu anda ve makamında sözlü olarak tamamlar. Sözleşmeyi tamamlayan noter tescil dairesine taşınmazın ön tescili (Vormerkung) için başvurur.
Bu aşamadan sonra artık alıcı taşınmaz satış bedelini satıcıya öder. Zira ön kayıt yapılmakla bir başkasının taşınmazı alma riskine karşı alıcı teminat altına alınmıştır. Bedeli alan satıcı taşınmazı alıcıya teslim eder ve notere kesin tescil başvurusu için yetki verir.
Şayet ödeme yapılmadan taşınmaz satıcı tarafından hemen alıcıya teslim edilecekse uygulamada satıcıyı korumak için noter nezdinde bir emanet hesap açılmakta ve alıcı tarafından buraya bir depozite yatırılmaktadır. Bunun nedeni Almanya’da satış bedelinin ödenmeme riskine karşı bir sigortanın bulunmamasıdır.
Noter tescil dairesine başvurduktan sonra tescil dairesi (Grunbuchamt) öncelikle talebin uygun olup olmadığını inceler ve herhangi bir engel veya eksiklik görmez ise neticede alıcı yeni malik adına tescil işlemini tamamlar.
Görüldüğü gibi buradaki devir ve tescil işlemlerinde iki kademeli denetim söz konusudur.
Devir işlem süresi ne kadar sürüyor?
Elbette idarelerinin iş yoğunluğu, personel sayısı gibi faktörler farklı olduğundan bu sürecin zamanı konusunda kesin bir şey söylemek mümkün değildir. Lâkin genel olarak söylemek gerekirse örneğin ön kayıt işlemi birkaç gün içinde gerçekleştiriliyor ve noter veya taraflar ön kayıt yapıldığının bilgisini biri iki haftada alabiliyor. İş yükü yoğun olan tescil dairelerinde bu ön kayıt işlem sürecinin bile aylarca sürebileceğini de ekleyelim.
Tescil aşaması ise daha uzun sürmektedir. Çünkü tapu sicil dairesi tescil işlemini acil ve öncelikli bir işlem olarak görmüyor. Ön kayıt yapıldıysa alıcının hakkı teminat altına alınmıştır “O halde acelesi yok sonra yaparız” diyebiliyorlar. Bu nedenle özellikle iş yükü yoğun olan tescil dairelerinde tescil işleminin sonuçlanması altı ay, bir yıl veya daha uzun da sürebiliyor.
Almanya’da her taşınmaz engelsiz ve kısıtlama olmaksızın alınıp satılabilir mi?
Bu soruya prensipte anayasal güvence altına alınan mülkiyet hakkı kapsamında evet diyebiliriz. Fakat anayasanın aynı maddesine göre bu hakların kapsam ve sınırları kanunlarla belirlenir. (md. 14/1) Yine aynı maddenin devamında mülkiyetin aynı zamanda yükümlülükler doğurduğu ve hakkın kullanımının toplum yararına hizmet etmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. (md. 14/2)
Bunun anlamı herkes taşınmaz mal edinebilir ama kamu düzeninden dolayı bu hakkı kullanmada bazı sorumluluklara girmeli ve mülkiyet hakkını toplum yararına kullanmalıdır.
Bu nedenle taşınmaz mal edimlerinde Almanya’da bazı izinlerin alınması veya bazı kısıtlamalara uyulması gerekiyor.
Bunlara birkaç örnek vermek gerekirse;
Kat mülkiyetine kira sözleşmesinin yapılmasından sonra geçilmiş ve kiralanan mecur satılacaksa bu durumda kiracının önalım (Şufa- Vorkaufsrecht) hakkı vardır. Kiracı almaz ise üçüncü bir kişiye kiradaki konut satılabilir.
Apartman gibi kat mülkiyetine tabi yerlerde satış işlemi yapılacaksa önalım hakları olmasa da mutlaka ortakların resmi imzalı rızalarının alınması şarttır. Bu rızayı noter mutlaka denetleyecek ve ona göre işlem yapacaktır.
Arsaların satışlarında da bağlı olunan belediyenin önalım hakkı vardır. Arsa satışlarında mutlaka önalım hakkı olan belediyenin bu hakkı kullanmayacağını beyan etmesi şarttır. Aksi halde devir ve tescil işlemi yapılmaz.
Tarım arazileri ile ormanların devri özel bir kanun (Grundstücksverkehrsgesetz) nedeniyle özel izine tabidir. Ormanlar için bir önalım hakkı da söz konusu olabiliyor.
Devir masrafları ne kadar tutar?
Bu konuda değişken oranlar söz konusudur. Zira çoğu masraf eyaletten eyalete farklılık gösterir.
Burada masrafları belirleyici olan satış bedelidir. Türkiye’dekinin aksine satış sözleşmesinde gerçek satış bedelinin gösterilmemesi sözleşmeyi geçersiz kılıyor. Bu nedenle genelde alıcı ve satıcılar sözleşmede gerçek değeri gösterirler.
Noter satış işlemi ile ilgili yetkili vergi dairesini (Finanzamt) bilgilendirir ancak vergi tahsilatı yapamaz. Fakat Türkiye’de olduğu gibi vergi ödenmeden de tescil işlemi yapılmaz.
Emlak komisyoncu ücretlerini hariç tutarsak satış ve devir işlemleri için noterler Alman Noter Ücret Kanunu’na göre artan oranlara göre satış bedelinin %1,5-2’ini ücret olarak alırlar.
Emlak vergisi (Grunderwerbsteuer) oranları bu satış bedeline bağlı olarak eyaletlere göre değişmektedir. Örneğin bu oran Bavyera eyaletinde % 3,5 , Berlin ve Hamburg eyaletlerinde % 6,0 iken Kuzey Ren-Vestfalya eyaletinde %6,5’tur. Tapu harçları ise (Grundbuchgebühren) yine değişken olarak yaklaşık %0,5 ilâ 1,5 olarak tahsil edilmektedir.
Almanya’da herkes tapu kayıt bilgilerine ulaşabilir mi?
Almanya’da tapu bilgileri kamuya açık kayıtlarda saklansa da tapu bilgileri kişisel veri olduğundan bu bilgilere erişim sınırlı ve şartlıdır. Almanya’da tapu sicil kayıtlarına erişim, Tapu Sicili Yönetmeliği’nin (Grundbuchordnung) 12. maddesinde düzenlenmiştir.
Lakin burada şunu belirtmekte yarardır ki, Almanya’da tapu kayıtları her ne kadar 1990’lı yıllardan itibaren dijital ortamda tutulmaya başlansa da tapu kayıtlarının saklandığı Türkiye’deki TAKBİS sistemi gibi merkezi bir veri tabanı yoktur. Fakat tapu kayıtların dijital ortamda tutulmasına yönelik Almanya genelinde standart bir yapı oluşturulma süreci devam ediyor.
Bu kayıtların elektronik ortamda tutulmasında örneğin Bavyera eyaleti farklı bir sistem kullanırken diğer eyaletler SOLUM-star adında bir sistem kullanmaktadır. Hakeza her eyalet dijital sisteme geçişi kendisi belirlemektedir.
Bu nedenle bir borçlunun veya aleyhine dava açacağımız bir kişinin Almanya genelinde tapulu malı olup olmadığını sorgulamaya hakkımız olsa bile öğrenme şansımız bulunmuyor. Şayet biliniyorsa veya en azından tahmin ediliyorsa o kişinin ikamet ettiği yerdeki tapu idaresinden yazılı başvurarak sorgulamak gerekiyor. Aksi halde her eyaletin ilgili tapu idarelerine tek tek yazılı başvurmak gerekmektedir.
Tapu Sicili Yönetmeliği’nin (Grundbuchordnung) 12. Maddesine göre herkes bu tapu bilgilerine ulaşamaz. Bunun için örneğin taşınmazı satın almak istemek gibi “Bilgi Edinme Hakkı” (Berichtigungsanspruch) kapsamında haklı ve hukuki bir menfaatinizin (Berechtigtes Interesse) olması ve bunun ispata yarar delilerle belgelendirilmesi gerekir. Burada kişi şahsen başvuru yapıp bilgiye ulaşabilir.
Noterler de işlem yapacağı kişilerle ilgili tapu kayıtlarına erişebilir. Aynı şekilde bir avukat da müvekkilinin menfaatlerini korumak amaçlı (örneğin, icra takibi, mülkiyet tespiti, miras davası gibi) ve hukuki bir gerekçe göstererek özel vekaletname ile tapu kayıtlarını inceleyebilir ve tasdikli bir suret alabilir. Bazı eyaletlerde avukatlar elektronik olarak da (beA üzerinden) erişim sağlayabilirler.
Ancak avukatlar tapu kaydındaki örneğin, vasiyetname veya aile hukukuna ilişkin beyan ve şerhler gibi özel koruma altında olan bazı bilgilere erişmek için mahkemeden karar almaları gerekebilir.
Bunların dışında Tapu Sicili Yönetmeliği’nin (Grundbuchordnung) 12. Maddesinde veya diğer kanun ve yönetmeliklerde hukuki menfaat olmadan tapu kayıtlarına erişim ancak adli ve idari kurumlara aittir. Örneğin mahkemeler, savcılıklar, Anayasayı Koruma Teşkilatı (Verfassungschutz), İstihbarat Teşkilatı (BND), icraya takibi veya iflas takibi yapmaya yetkili adli organlar, vergi dairleri gibi.
Bunların dışında banka ve kredi kuruluşları da borçlunun açık rızasıyla tapu kayıt bilgilerine ulaşabilirler.
En son olarak da ölüm halinde miras bırakanın tapulu mallarının bilgilerine mirasçıları mirasçılık belgesini (Erbschein) ibraz ederek ulaşabileceklerini belirtelim.
