Almanya‘da kira sözleşmesinin feshi ve kiracının evden tahliyesi

Zaman zaman bu köşemizde bizim uzmanlık ve çalışma alanımızda olmasa da Almanyalı gurbetçimizi ilgilendiren ve onları genel olarak bilgilendirme, yönlendirme amaçlı köşe yazılarımıza yer vermeye çalışıyoruz.

İşte bu köşe yazımız da onlardan biri. Almanyalı gurbetçimizin büyük bir bölümü kiracı durumunda. Bir kısmı ise mülk sahibi olup kiraya veren konumunda. Bu nedenle kira sözleşmesinin hangi şartlarda feshedilebileceğini hem kiralayan hem de kiracının bilmesi önemli.

Hemen belirtelim ki, bir kiracımızın kira sözleşmesini sebepsiz yere feshedip onu kiralanan yerden hemen tahliye etmemiz mümkün değildir. Özelikle kiraya verilen konutu satmak veya kira parasını yükseltmek için kira sözleşmesi feshedilemez. Süresiz bir kira sözleşmesini feshetmek Türk hukukunda olduğu gibi Alman hukukunda da kanunen sayılan sebeplerle olabilir.

Bu sebepler iki şekilde olabilir. Birincisi kendi ihtiyacı sebebiyle fesih ve tahliyedir. İkincisi ise sözleşmeye aykırı davranış.

Feshin şekli önemlidir. Kiracıya karşı sözleşmenin feshi mutlaka yazılı ve imzalı şekilde olmadır. Telefonla, faksla, maille veya sözlü yapılıp bildirilen fesihler geçersizdir. Kira sözleşmesinin feshi bir avukat aracılığıyla yapılıyorsa mutlaka avukata verilen vekaletnamenin aslı da fesih yazısına eklenmedir. Fesih yazısı sözleşmede adı geçen her kiracıyı kapsamalı ve adları tek tek belirtilmelidir.

Fesihte süreler doğru bir şekilde hesaplanmalı. Çıkış verildiği tarihte kira sözleşmesi beş seneye kadar olan kiracıya üç ay, beş sene ile sekiz sene arasında olan kiracıya ise altı ay süre verilmesi gerekir.

Fesih yazısında yukarıda bahsettiğimiz iki neden biri ayrıntılı olarak detaylandırılmalıdır. Yani kiraya veren neden çıkış verdiğini açıkça yazmalıdır. Eğer ihtiyaç sebebiyle çıkış veriyorsa, tahliye edilecek konutta kendisi mi yoksa bir akrabası mı oturacak, neden kendisi veya akrabası oturacak, adları nedir gibi ayrıntıları belirtmelidir. Bu fesih yazısı çok detaylı, net ve anlaşılabilir olmalıdır.

Burada belirtmek gerekir ki, ihtiyaç sebebiyle sözleşmenin feshinde akraba kavramına birinci derece kan hısımlar olan anne-baba ve çocuklar girmektedir. Torunlar ve kardeşler istisnai hallerde bu kavrama dahil edilebilmekte.

İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen konuta kiraya veren kendisi veya akrabası oturmaz ise, bunun sadece kiracıyı çıkartmak için kullanılan bir yol olduğu anlaşılırsa kiraya veren kiracıya tazminat ödeme durumda kalabilir. Konutu tahliye eden kiracı, kira sözleşmesini muvazaalı ve hileli feshettiğinden kiraya verenden tüm taşınma, yeni ev arama masraflarıyla taşınma için yaptığı diğer masrafları talep edebilir. Elbette kiraya verenin kötü niyeti kiracı tarafından ispatlanması gerekir.

Konut maliki bazı istisnai hallerde konutunu daha kârlı satabilmek için kira sözleşmesini feshedebilir. Ama bunun için kiracı oturan konutun değeriyle kiracısı olmayan konutun değer farkını ispat etmesi gerekir.

İkinci fesih sebebi sözleşmeye aykırılık demiştik. Buna da; Sürekli gecikmeli kira ödemelerini, bir kira döneminde iki ay ödenmeyen kira bedelini, konut sahibine sövme ve hakareti ya da sözleşmeye aykırı olarak konutu kullanmayı örnek olarak gösterebiliriz.

Bu sebeplerin birçoğu için kiraya veren sözleşmeyi feshetmeden önce kiracıyı ihtar etmeli ve hem ihtarı hem de sözleşmeye aykırılığı ispatlamalıdır. Aksi halde kiraya veren davasını kaybedebilir.

Köşe yazımız gurbetçimizi genel bilgilendirme amaçlı olup bağlayıcılığı yoktur. Konu ile ilgili olarak Alman hukukunda uzman avukatlara müracaat edilerek bilgi alınmalıdır.

YORUM YAZ

Lütfen yorumunuzu girin!
Lütfen Adınızı yazınız.

four × 2 =